Добрый день, соседи!
Заваривайте себе чаёк и устраивайтесь поудобней, ожидается лонгрид... :)

Для начала нужно представиться, мы — несколько обычных собственников жилых и нежилых помещений в ЖК «Панорама парк Сосновка», в конце статьи есть некоторые наши данные, кого-то вы знаете понаслышке, кого-то лично. Приятно познакомиться поближе :)

Сокращения:

• ОСС - общее собрание собственников;
• СД - совет дома;
• УК - управляющая компания;
• МКД - многоквартирный дом;
• ЗелПро - управляющая компания ООО УК "Зеленый Проспект";

Итак, почему же нужно игнорировать данное ОСС?

1. Многие вопросы повестки НЕ проработаны с должной тщательностью;
2. Часть вопросов повестки НЕ требует проведения общего собрания;
3. Часть вопросов повестки уже реализованы;
4. Кандидатуры некоторых представленных членов, а в особенности потенциального Председателя будущего Совета Дома вызывают вопросы, а так же заставляют задуматься ещё на рядом моментов касательно СД: 
   • нет централизованно изложенной информации о всех кандидатах в СД;
   • нет программы (курса) предполагаемой деятельности СД о планах реализации защиты интересов собственников нашего ЖК;
   • в повестке не указан четкий срок, на который избирается СД;
5. Исходя из вышеперечисленного, мы делаем вывод, что в случае игнора текущего ОСС мы ничего не теряем;

Так, ну а теперь по пуктам, конкретика❤️

Пункты 1.1. – 1.2 (Об избрании Председателя, Секретаря общего собрания собственников) не несут в себе никакой особой смысловой нагрузки, это формальные вопросы кто берет на себя ответственность за это ОСС со стороны группы УК, пытаться выяснить, что это за люди бесполезно.

Пункт 1.3 (Об избрании членов Счетной комиссии ОСС).

Членами счётной комиссии представлены люди, о которых либо ранее никто не слышал, либо из числа тех, кому нет оснований доверять подсчет голосов, так как они являются кандидатами в СД, соответственно являются заинтересованными лицами.

Пункты 2 и 3 (Численный состав СД и избрание членов СД).

Не хотелось бы давать оценок кандидатам в СД. И всё же кто все эти люди, и как они себя успели проявить? УК пыталась в своем канале знакомить с кандидатами, в итоге познакомила не со всеми, да и визуально не все кандидаты СД отметились в чатах, что странно. На наш взгляд что с таким СД, что вообще без СД, будет всё одинаково. СД это инструмент, который нужен управляющей компании, чтобы проталкивать свои решения, заручившись как бы поддержкой жителей, интересы которых должен представлять этот самый СД. Но какие интересы представляет потенциальный СД, если этот СД предварительно не представился жителям?

Предлагают избрать 8 человек, из которых только двое активно участвуют в чатах и не совсем их мнения по многим вопросам сходятся с остальными жителями (оценка субъективна). На наш взгляд потенциальный СД не работает как одна команда, не видна их поддержка друг друга или потенциального Председателя СД, не видна связь, взаимодействие с жителями МКД. Гарантий, что при выборе данного состава СД что-то изменится, никто не дает, даже сам СД 😊.

Пункт 4 (Об избрании Председателя совета дома).

Выдвинутая кандидатура в Председатели СД стремится занять эту позицию, заявляя о себе как о квалифицированном юристе, но! Давайте вернемся в недавнее прошлое и вспомним, как ещё год назад этот человек собирал деньги на юриста, чтобы бороться(!) с нынешней УК (ООО УК "Зеленый Проспект"), и даже дошел вместе с определенной группой лиц до суда (ссылка на дело), чтобы признать первое ОСС, инициированное УК, несостоявшимся и уличить её в подделке бюллетеней, в чем была уверенность и «яро» транслировалось на жителей МКД, собирая деньги (300 рублей с собственников квартиры, 500 рублей с собственников, у кого есть еще паркинг). В итоге иск отозвали, данная кандидатура в Председатели СД признала свою неправоту и теперь другие собственники не могут подать иск по тому же самому вопросу, так как УК теперь может ссылаться на отозванный (возможно специально) иск. Кстати, до сих пор нет итогов предыдущей инициативы кандидата в Председатели СД, а именно: на данный момент судебные документы не выложены в общий доступ, нет отчет о расходах денежных средств, собранных на юриста.

Отдельно, обращаем ваше внимание на непоследовательность действий от кандидата в Председатели СД, а именно - сначала попытки собрать деньги с собственников на юриста, судиться и бороться с УК, затем (возможно специально) отозвать иск, а теперь заявить о себе как о кандидате на пост Председателя Совета Дома, то есть заявить о готовности вести диалог с тем, кого хотела согнать из МКД.

Кроме того, вызывают вопросы к манере/стилю её общения и её ближайшего окружения (одного из кандидатов в СД). Но тут не хотелось бы давать никаких оценок, кто знает, тот поймет — это и переходы на личности, и исключение из чатов, и угрозы завести уголовку по надуманному поводу. Часто другими собственниками в обсуждениях различных вопросов потенциальный Председатель ни раз была уличена в некомпетентности как юриста. Она не стремится осветить проделанную ей работу, ссылаясь на то, что она ещё не является Председателем, и имеет право не отчитываться перед собственниками - всё верно, но как нам (собственникам) тогда понять, что она действительно достойна поста Председателя СД? И будет ли она вести подотчётность о проделанной работе перед жителями в том случае, если займет пост Председателя? Всё-таки хотелось бы на посту Председателя совета дома видеть человека, который обладает такими качествами, как открытость перед собственниками, адекватность, юридическая грамотность, способности к конструктивному обсуждению вопросов, а также иметь доверие жителей, смотреть в одну сторону с собственниками и иметь план взаимодействия с УК.

При всём уважении, выдвинутый Председатель СД на голосование, являясь собственником жилого помещения в нашем доме, действительно принимает активное участие в обсуждениях насущных проблем в нашем доме, и могла бы стать по-настоящему нужным и важным членом совета дома, продвигающим своё мнение, но никак не Председателем СД, так как вышеперечисленными качествами, видя ее манеру общения с несогласными с нею собственниками, она не обладает (мнение субъективно).

Пункт 5 (О наделении совета дома полномочиями на принятие решений о текущем ремонте).
Тут хотелось бы снова вернутся к выдвигаемому Совету дома и его Председателю и обратить внимание на то, что пока что ни разу не возникало в публичном поле вопросов о реализации денег управляющей компанией ЗелПро за 2022 и 2023 года, и это странно. Председатель и СД должен контролировать текущий ремонт, а не просто подписывать бумажки.  

Пункт 6 (Об утверждении Положения по использованию детского клуба).

Насколько нам известно положение было разработано управляющей организацией, скорректировано инициативной группой и уже действует. Соответственно вопрос ради вопроса? Вреда не несет и уже хорошо.

Пункт 7 (О разрешении производить замену витражного остекления с холодного на теплое).

Вопрос требует доработки и уточнений, также проверки юридических обоснований ряда условий:

1. Замена остекления с холодного на теплое не запрещена законодательно (при условии соблюдения строительных и иных норм);
2. Замена остекления не запрещена Договором Управления с УК;
3. Остекление является частной собственностью, не общедомовым имуществом (по этой причине при приемке квартиры многие из нас самостоятельно принимали решение об устранении сколов, замене стекол и тд, в своем личном просмотровом листе, к акту своей собственной квартиры, по этой же причине, если балконное стекло разобьется – меняете вы его самостоятельно, а не за счет всех собственников через УК);
4. Условия, которые предлагается поставить подрядчикам по замене остекления, не представляются выполнимыми и законными, а именно: распространить - гарантийные обязательства на дефекты витражной конструкции на все ниже и выше расположенные балконы по стояку витража. Непонятно на каком основании подрядчики могут легко согласиться на такие условия, еще и взять на себя финансовые обязательства по исправлению дефектов на других балконах просто так по умолчанию, заранее прописав это в договоре. Возможно, у УК есть такая рекомендация конкретной компании, но она не может навязывать конкретного подрядчика для выполнения подобных работ, это ограничивает собственников;
5. Вопрос внешнего вида фасада регламентируется эстетическими регламентами от КГА (ПП СПБ #961 от 9 ноября 2016 г. (Приложение 3), ПП СПБ #40 от 31.01.2017 г.), замена остекления в том виде, в котором уже многие реализовали в нашем ЖК, не попадает под условие согласования;
6. Изначально вопрос поднимался с целью сохранения гарантийных обязательств от Застройщика при утеплении, однако, в текущей редакции не раскрыт вопрос гарантии и ответственности УК в контексте проведения подобных работ, а именно: проверка проекта остекления от  на соответствие требованиям и строительным нормам, осмотра материалов на соответствие проекту, выдачи технических условий для проведения работ собственнику, что успешно реализуется во многих других УК;
7. В случае нарушения строительных и архитектурных норм, самовольных спилов общедомовых конструкций и тд, УК вправе и без ОСС требовать устранения дефектов от собственника, решение ОСС для этого не требуется;

Пункт 8 (О разрешении размещения на общем имуществе многоквартирного дома оборудования связи провайдерам).

Вопрос нужный, но непонятна необходимость этого вопроса в связи с недавно вышедшим законом о свободном доступе провайдеров в многоквартирные дома (ссылка). Зачем этот вопрос стоит в повестке, если собственники никаким ОСС не могут определять место для оборудования, это вопрос инженеров, которые определяют расположение с учётом технических возможностей. Есть мнение, что данный вопрос вынесен с целью подготовить почву для сдачи в аренду места для размещения оборудования и  получение прибыли  места, т.к. в соответствии с п. 3.1.14 Договора Управления действительно предусмотрена возможность передачи в пользование общего имущества МКД, либо его части иным лицам с заключением соответствующего договора, однако:

• УК не предлагает нам принять соответствующее решение в отношении денежных средств в соответствии с п.3.1.15., где четко прописано, что «при отсутствии соответствующего решения общего собрания собственников денежные средства аккумулируются на расчетном счете управляющей организации»;
• невнятно прописан порядок начисления платы за пользование энергоресурсами (тарифы);

Пункт 9 (О разработке проекта организации дорожного движения во дворе).

Вместо того, чтобы поддерживать порядок на территории МКД в соответствии с санитарными нормами и нормами МЧС, УК решила повесить на собственников данные проблемы и предложить проголосовать за организацию движения на территории. При этом она предложила сначала разработать проект, предварительно собрав на это деньги, а потом на следующем ОСС снова собрать деньги на реализацию этого проекта. Соответственно, может получиться ситуация, когда деньги на проект соберут, его могут даже согласовать, но на втором ОСС кворум не наберается или проект плохой, что за него не захочется голосовать, но 4 руб. 16 коп. с 1 кв.м. помещения уже собрали. Таким образом, это вопрос с облачной перспективой, непонятным результатом, хотя проблема существенная, и, при пустующем паркинге, люди предпочитают ставить машины вдоль домов, нарушая нормы СанПиН и пожарной безопасности. Почему УК не смогла сделать так, чтобы вопрос был решен на одном ОСС с понятным результатом, проектом и итоговым целевым взносом, остается загадкой.

Пункт 10 (О модернизации системы контроля и управления доступом (СКУД).

Модернизация интересная и удобная. Правда непонятно насколько итоговая сумма данного целевого взноса завышена текущим подрядчиком ООО «Галант», который в красках показывает с 2022 года, как они бестолково работают в нашем ЖК со слаботочными системами (шлагбаум, домофоны, ворота паркинга, калитки, считыватели).

Пункт 11 (О модернизации системы видеонаблюдения).

Управляющая компания предлагает:

• установить 11 камер в зонах, где нет покрытия;
• установить 2 камеры на наши шлагбаумы;
• перевести видеопоток в облачное хранилище - это нужно, так как сейчас часть картинки в помещении охраны, а часть в диспетчерской, к которой охрана не имеет доступ;
• увеличить срок хранения с имеющихся сейчас двух недель до двух месяцев (информация получена посредствам запроса в УК с целью внесения ясности в данный пункт, а в самой повестке данная информаци не отражена, а в устные договоренности верить нельзя);
• раздать доступ к онлайн просмотру собственникам через личные кабинеты (также как по предыдущему пункту - информация получена из доп. запроса в УК и в повестке не отражена);

Пункт 12 (Предоставлять собственникам записи по запросу).

Вопрос требует доработки:

• непонятно за какую конкретно услугу предполагается ежемесячная плата в дополнение к существующей статье, покрывающей видеонаблюдение;
• что конкретно подразумевается под обезличиванием;
• кто несет ответственность за исполнение данной услуги;
• почему собственник должен платить за услугу, которой он не пользуется;
• почему нельзя вынести это в отдельные услуги;
• а если пункт 11 будет утвержден, то у собственников и так будет доступ к камерам, в следствие чего возникает вопрос: зачем данная услуга и её оплата?;

Пункт 13 (Об усилении связи в МКД, в том числе на территории паркинга).

Связь в паркинге — это современно и необходимо в некоторых моментах жизни, но!

Из договора с УК п. 3.1.15.: "Денежные средства, поступившие в результате передачи в пользование общего имущества МКД, либо его части на счет управляющей организации, после вычета установленных решением общего собрания собственников суммы (процента), причитающейся управляющей организации, расходуются в порядке и на условиях, определенных решением общего собрания собственников." При отсутствии соответствующего решения общего собрания собственников денежные средства аккумулируются на расчетном счете управляющей организации. Вопрос: где вынесенный на ОСС вопрос касательно расходования денежных средств за пользование общим имуществом?

Также обращаем ваше внимание, что оборудование для обеспечения связи в паркинге будет распологаться на крыше нашего МКД, что подразумевает ведение кабеля от крыши до паркинга, и каким образом это будет проделано - управляющая компания в повестке не указала. С учетом периодически "ответственной" работы управляющей компании вполне может сложится такая ситуация, как, например, поврежение кровли крыши. 

Пункт 14 (О размещении наружных блоков систем кондиционирования и (или) вентиляции на общем имуществе многоквартирного дома).

Для тех, кто живет на последних этажах данный вопрос полезен. Для остальных же, надо понимать, что собственник имеет полное право ставить кондиционер в рамках своего балкона/лоджии, в специально сделанных для этого коробах.

Согласно действующему федеральному законодательству (Жилищному кодексу, Гражданскому кодексу и правилам содержания общего имущества в многоквартирном доме) балконные плиты (плиты лоджии) входят в состав общего имущества многоквартирного дома, как и ограждающие несущие конструкции, обеспечивающие прочность и устойчивость дома. Балконные двери, проемы и окна — все это относится к личному имуществу, содержание которого осуществляет собственник самостоятельно и имеет право делать с ними что хочет: менять на решетку для короба кондиционера, менять на теплое остекление.

Пункт 15 (О разрешении устанавливать оборудование для зарядки электромобилей).

С 1 марта 2022 года снят запрет на размещение электрозарядок на территории подземных паркингов. Начал действовать свод правил МЧС СП 506, в котором содержатся условия к противопожарной безопасности парковок, допускающие монтаж зарядок для «батарейных» автомобилей.

В нашем паркинге уже есть такие машиноместа, УК также одобряет установку при соблюдении требований СП.

Получается очередной вопрос ради вопроса, который и так можно решить, сделав всё официально?

Пункт 16 (О размещении креплений растяжек наружного электроосвещения на фасаде многоквартирного дома).

Это вредный вопрос для 1, 2, 12 и 13 парадных нашего ЖК. Желание непонятных лиц увеличить на одну полосу Светлановский проспект за счет тротуара не несет для нас никакой выгоды или пользы. Ходят слухи, якобы застройщик при принятии данного решения сделает нам еще один заезд в ЖК со стороны Светлановского проспекта. Однако это только слухи, неподкрепленные ни проектной документацией, ни согласованиями со стороны какого-либо органа. Также напомним, что уже в некоторых квартирах наблюдается промерзание стен со стороны Светлановского проспекта. Да, застройщик обещает исправить по гарантии, но не скажет ли он также, что наш фасад снят с гарантии из-за установки конструкций, которые не были заложены в проект?

Пункт 17 (об организации раздельного сбора мусора).
Пункт хороший, спору нет. Вот только по факту контейнеры для раздельного сбора мусора и так уже стоят в каждой парадной. Так зачем же выносить этот вопрос на повестку, если его можно реализовать и так? Задумайтесь!

Пункт 18 (об установке контейнера для сбора одежды).
Просто зачем он нам нужен? Избыточная вещь. Предназначенные для этих целей коннейнеры расставлены по всему городу, и при желании сделать благотворительное дело, можно собраться и отвезти вещи в одно из таких мест. Зачем управляющей компании давать возможность заключать договора с какими-то организациями, пускай и на безвозмездной основе, и почему такая уверенность, что наша управляющая компания будет делать что-то бесплатно.  К тому же, как часто вы сдаете свои вещи в комиссионку, нужен ли нам этот контейнер в шаговой доступности? С большей вероятностью контейнер будет стоять полупустым, либо переполненным и привлекать маргинальные личности, включая лица без определенного места жительства. С учетом того, как наша УК обслуживает территорию, вывозит снег, взаимодействует с гарантийным отделом застройщик(а) и охраной, то нет уверенности, что и с обслуживанием данного контейнера управляющая компания не создаст лишних проблем жителям ЖК.

Итоги:

Каждый сам волен выбирать путь дальнейшего развития событий. Думаем, оцениваем!
С уважением.